Các loại hợp đồng, văn bản liên quan trong lĩnh vực đất đai bắt buộc phải công chứng, chứng thực

Lĩnh vực bất động sản nói chung, kinh doanh bất động sản nói riêng là một trong những lĩnh vực phát triển tương đối mạnh mẽ trong những năm gần đây. Từ đây, những vấn đề về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở hoặc tài sản khác gắn liền với đất, đặc biệt là trong các giao dịch về chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp,… ngày càng được nhiều người quan tâm.

          Năm bắt được tâm lý trên, Văn phòng luật sư Như Khuê xin gửi đến quý bạn đọc, quý khách hàng tham khảo bài viết dưới đây khi tổng hợp và phân tích các loại hợp đồng, văn bản phải chú ý về thủ tục công chứng, chứng thực trong lĩnh vực đất đai nói chung, kinh doanh bất động sản nói riêng.

1. Theo quy định của Luật đất đai năm 2013 và một số văn bản hướng dẫn thi hành Luật này

1.1. Căn cứ khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013

          Theo quy định nêu trên thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế cháp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Các loại hợp đồng, văn bản tương ứng với quy định trên diễn ra phổ biến trong thực tế gồm:

          - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

          - Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

          - Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

          - Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất;

          - Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.

1.2. Căn cứ theo quy định của Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai

1.2.1. Căn cứ điểm đ khoản 1 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

          Theo quy định nêu trên thì Văn bản nhận thừa kế nhà ở phải được công chứng, chứng thực, cụ thể: Hộ gia đình, cá nhân trong nước để được chứng nhân quyền sở hữu nhà ở do được nhân thừa kế thì cần có giấy tờ về nhận thừa kế nhà ở đã có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền.

1.2.2. Căn cứ khoản 1 Điều 32 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

          Nội dung của quy định này là: Chủ sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định phải có một trong các loại giấy tờ là: giấy tờ mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế công trình xây dựng theo quy định của pháp luật được công chứng hoặc chứng thực theo quy định. Theo đó, các loại hợp đồng, văn bản tương đương với quy định này trên thực tế là:

          - Hợp đồng mua bán công trình xây dựng không phải là nhà ở;

          - Hợp đồng tặng cho công trình xây dựng không phải là nhà ở;

          - Văn bản thừa kế công trình xây dựng không phải là nhà ở.

1.2.3. Căn cứ khoản 4 Điều 31 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

          Các loại hợp đồng, văn bản cần được công chứng, chứng thực theo quy định nêu trên gồm:

          - Hợp đồng thuê đất để xây dựng nhà ở;

          - Hợp đồng hợp tác kinh doanh để xây dựng nhà ở mà chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất;

          - Văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở.

          Nội dung của quy định nêu trên như sau: Trường hợp chủ sở hữu nhà ở không đồng thời là người sử dụng đất ở thì giấy tờ chứng minh về quyền sở hữu nhà ở theo quy định phải có hợp đồng thuê đất ở hoặc hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh hoặc văn bản chấp thuận của người sử dụng đất đồng ý cho xây dựng nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về đất đai để được chứng nhận quyền sở hữu theo quy định.

1.2.4. Căn cứ khoản 2, khoản 6 Điều 33 và khoản 2, khoản 6 Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP

          Theo quy định nêu trên thì các loại hợp đồng, văn bản cần công chứng, chứng thực bao gồm:

          - Hợp đồng mua bán cây lâu năm hoặc rừng sản xuất là rừng trồng;

          - Hợp đồng tặng cho cây lâu năm hoặc rừng sản xuất là rừng trồng;

          - Văn bản thừa kế đối với cây lâu năm hoặc rừng sản xuất là rừng trồng;

          - Văn bản thỏa thuận của người sử dụng đất cho phép sử dụng đất để trồng cây lâu năm hoặc rừng sản xuất là rừng trồng.

          Nội dung khoản 2, khoản 6 Điều 33 và khoản 2, khoản 6 Điều 34 Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ rõ:

          Chủ sở hữu cây lâu năm hoặc rừng sản xuất là rừng trồng được chứng nhận quyền sở hữu khi có một trong các giấy tờ theo quy định, trong đó có: Hợp đồng hoặc Văn bản về việc mua bán hoặc tặng cho hoặc thừa kế đối với cây lâu năm hoặc rừng sản xuất là rừng trồng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định.

          Trường hợp chủ sở hữu cây lâu năm hoặc chủ sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng không đồng thời là người sử dụng đất thì ngoài giấy tờ theo quy định, phải có văn bản thỏa thuận của người sử dụng đất cho phép sử dụng đất để trồng cây lâu năm hoặc trồng rừng sản xuất là rừng trồng đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật và bản sao giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai để được chứng nhận quyền sở hữu.

                                                                                                                                Ảnh minh họa: Nguồn Internet

2. Theo quy định của Luật kinh doanh bất động sản năm 2014

          Tại khoản 2 Điều 17 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: Hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng mà các bên là hộ gia đình, cá nhân thì phải công chứng, chứng thực.

3. Theo quy định của Luật nhà ở năm 2014 và Nghị định hướng dẫn thi hành

3.1. Căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 122 Luật nhà ở 2014

          Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng. Và trên thực tế, các loại hợp đồng tương ứng cần phải thực hiện công chứng, chứng thực là:     

          - Hợp đồng mua bán nhà ở;

          - Hợp đồng tặng cho nhà ở;

          - Hợp đồng đổi nhà ở;

          - Hợp đồng góp vốn nhà ở;

          - Hợp đồng thế chấp nhà ở;

          - Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại.

          Tuy nhiên, ngoại lệ (trừ trường hợp) là: Tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư; góp vốn bằng nhà ở mà có một bên là tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở.

3.2. Căn cứ tại điểm c khoản 1 Điều 69 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật nhà ở

          Theo đó: Trường hợp người có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã xuất cảnh ra nước ngoài thì phải có văn bản ủy quyền (có xác nhận của cơ quan công chứng hoặc chứng thực theo quy định) cho các thành viên khác đứng tên mua nhà ở; nếu các thành viên có tên trong hợp đồng thuê nhà ở đã chết thì phải có giấy chứng tử kèm theo.

          Trên đây là bài viết mà Văn phòng chúng tôi đã thực hiện tổng hợp các quy định liên quan về giao dịch cần phải công chứng, chứng thực trong lĩnh vực đất đai.

-----------------------------------------------------------------------------

Mọi thông tin liên hệ tư vấn - Văn phòng luật sư Như Khuê, địa chỉ:

- Trụ sở chính tại Hà Nội: Số 16 Phan Văn Trị, phường Quốc Tử Giám, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội;

- Chi nhánh tại Tp. Hồ Chí Minh: Số 19 đường số 4, khu DC Cityland, phường 10, quận Gò Vấp, Tp. Hồ Chí Minh.

Hotline: 0971862176

Gmail: vplsnhukhue@gmail.com