Quyền thừa kế của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với quyền sử dụng đất, nhà ở qua từng thời kỳ và theo quy định của pháp luật hiện hành

         Trong những năm gần đây, việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài quay trở về nước và có nhu cầu ở lại Việt Nam ngày càng gia tăng. Một trong số đó ở lại Việt Nam thông qua việc nhận thừa kế nhà ở, đất đai mà người thân họ để lại. Tuy nhiên, đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài về Việt Nam việc sở hữu bất động sản cũng có những quy định tương đối cụ thể. Bài viết dưới đây của Văn phòng luật sư Như Khuê sẽ phân tích cụ thể quy định của pháp luật về thừa kế quyền sử dụng đất, nhà ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài qua từng thời kỳ để làm nổi bật lên quyền và lợi ích của nhóm chủ thể này ngày càng được pháp luật quan tâm.

1. Thế nào là người Việt Nam định cư ở nước ngoài?

          Trước hết, theo quy định của Luật Quốc tịch Việt Nam năm 2008 sửa đổi, bổ sung năm 2014 thì tại Điều 3 đã quy định: Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài. Theo đó, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài là người Việt Nam đã từng có quốc tịch Việt Nam mà khi sinh ra quốc tịch của họ được xác định theo nguyên tắc huyết thống và con, cháu của họ đang cư trú, sinh sống lâu dài ở nước ngoài.

                                                                                Ảnh minh họa: Nguồn Internet

2. Sự thay đổi của pháp luật theo thời gian về quyền thừa kế của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với quyền sử dụng đất, nhà ở

2.1. Đối với nhà ở

          Một trong những quy định mang tính tiên phong về quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài lại tại Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005, cụ thể:

          “1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Ủy ban thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

          2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định tại khoản 1 Điều này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ.”

          Sau đó, đến năm 2009, Luật Nhà ở 2005 đã được sửa đổi, bổ sung, cụ thể, Điều 126 được thay đổi như sau:

          “1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng sau đây được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu nhà ở để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam:

          a) Người có quốc tịch Việt Nam;

          b) Người gốc Việt Nam thuộc diện người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam theo pháp luật về đầu tư; người có công đóng góp cho đất nước; nhà khoa học, nhà văn hóa, người có kỹ năng đặc biệt mà cơ quan, tổ chức của Việt Nam có nhu cầu và đang làm việc tại Việt Nam; người có vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sinh sống ở trong nước.

          2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm b khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp Giấy miễn thị thực và được phép cư trú tại Việt Nam từ ba tháng trở lên thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ chung cư tại Việt Nam để bản thân và các thành viên trong gia đình sinh sống tại Việt Nam.”

          Và theo quy định của pháp luật v nhà ở hiện hành, tại Điều 8 Luật Nhà ở năm 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2019, 2020): Điều kiện được công nhận quyền sở hữu nhà ở:

          “1. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải được phép nhập cảnh vào Việt Nam; đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì phải có đủ điều kiện quy định tại Điều 160 của Luật này.

          2. Có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức sau đây:

          a) Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước thì thông qua hình thức đầu tư xây dựng, mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhân thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi nhà ở và các hình thức khác theo quy định của pháp luật;

          b) Đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì thông qua hình thức mua, thuê mua nhà ở thương mại của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản (sau đây gọi chung là doanh nghiệp kinh doanh bất động sản); mua, nhận tặng cho, nhận đổi, nhận thừa kế nhà ở của hộ gia đình, cá nhân; nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại được phép bán nền để tự tổ chức xây dựng nhà ở theo quy định của pháp luật;

          c) Đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài thì thông qua các hình thức quy định tại khoản 2 Điều 159 của Luật này.”

2.2. Đối với quyền sử dụng đất

          - Từ 01/07/1980 đến trước khi có Luật đất đai năm 1987, tại Quyết định 201 – CP quy định: “Người sử dụng đất có các trách nhiệm chung sau đây: Không được phát canh thu tô, cho thuê, cầm cố hoặc bán nhượng đất dưới bất cứ hình thức nào; không được dùng đất để thu những khoản lợi không do lao động mà có, trừ trường hợp đặc biệt do chính sách Nhà nước quy định.” Điều này được hiểu là quy định về thừa kế đất đai tại thời điểm đó chưa được đặt ra.

          - Luật đất đai năm 1987, tại Điều 17 quy định: “người được thừa kế nhà ở hoặc người chưa có chỗ ở, khi được người khác chuyển nhượng nhà để ở, sau khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở, thì được quyền sử dụng đất ở có ngôi nhà đó”. Điều này chưa ghi nhận cụ thể về quyền thừa kế của người của người Việt Nam định cư ở nước ngoài đối với đất đai, nhà ở, song nó cũng gián tiếp ghi nhận việc chuyển từ ban đầu là thừa kế nhà ở, sau đó là được chuyển tiếp nhận thừa kế cả phần đất mà ngôi nhà đó được xây dựng.

          - Việc ghi nhận trực tiếp quyền thừa kế quyền sử dụng đất, nhà ở có thể được xác định từ năm 1993 với Luật đất đai 1993, Bộ luật dân sự 1995, cụ thể:

          + Khoản 2 Điều 3 Luật đất đai 1993 quy định: “Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất”;

          + Điều 76 Luật đất đai 1993 quy định:

          “1. Cá nhân được Nhà nước giao đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, sau khi chết thì quyền sử dụng đất của họ được để lại cho những người thừa kế theo quy định của pháp luật thừa kế.

          2. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản, nếu trong hộ có thành viên chết thì các thành viên khác trong hộ được quyền tiếp tục sử dụng diện tích đất mà Nhà nước đã giao cho hộ. Trường hợp trong hộ gia đình không còn thành viên nào thì Nhà nước thu hồi đất.

          3. Cá nhân, thành viên của hộ gia đình được giao đất nông nghiệp trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở, sau khi chết, quyền sử dụng đất của họ được để lại cho những người thừa kế theo quy định của pháp luật thừa kế”.

          Bên cạnh đó, đối với mỗi loại đất, mục đích sử dụng đất khác nhau, Bộ luật dân sự năm 1995 cũng quy định tương đối cụ thể:

          - Đối với đất nông nghiệp để trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp để trồng rừng, đất ở thì được để lại thừa kế với tính chất tương tự việc để lại thừa kế đối với lại tài sản thông thường;

          - Đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản thì Điều 740 Bộ luật này lại quy định: “Người có đủ các điều kiện sau đây thì được thừa kế quyến sử dụng đất theo di chúc hoặc theo pháp luật đối với đất nông nghiệp để trồng cây hàng năm, nuôi trồng thủy sản:

          1. Có nhu cầu sử dụng đất, có điều kiện trực tiếp sử dụng đất đúng mục đích;

          2. Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo quy định của pháp luật về đất đai.”

          Kế thừa và phát huy tinh thần của Luật đất đai năm 1993, đến Luật đất đai năm 2003 tiếp tục quy định tại khoản 5 Điều 113 như sau: “Cá nhân có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật. Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 121 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó.”

          Và đến Bộ luật dân sự năm 2005 cũng tiếp tục quy định theo hướng mà Luật đất đai năm 2003 đã quy định, cụ thể:

          - Điều 734 Bộ luật dân sự năm 2005: “Cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại phần thứ tư của Bộ luật này và pháp luật về đất đai.”

          - Điều 735 Bộ luật dân sự năm 2005: “Hộ gia đình được Nhà nước giao đất nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để lại cho những người thừa kế theo quy định tại phần thứ tư của bộ luật này và pháp luật về đất đai.”

          Theo quy định của pháp luật dân sự hiện hành, tại Bộ luật dân sự năm 2015 cũng có xu hướng quy định quyền sử dụng đất tương tự như những tài sản khác mà người để lại di sản có thể tự do định đoạt bằng di chúc hoặc thông qua quy định của thừa kế theo pháp luật mà những người thừa kế được nhận thừa kế loại tài sản có tính chất đặc thù này. Tuy nhiên, khi xét đến Luật đất đai năm 2013 (luật hiện hành) thì có một số quy định mang tính chất chỉ định cụ thể về một số điều kiện để được hưởng thừa kế là quyền sử dụng đất, cụ thể: Điều 186 Luật đất đai năm 2013 – “Quyền và nghĩa vụ về sử dụng đất ở của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam; người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam”:

          1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.

          2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam có các quyền và nghĩa vụ sau đây:

          a) Quyền và nghĩa vụ quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;   

          b) Chuyển quyền sử dụng đất ở khi bán, tặng cho, để thừa kế, đổi nhà ở cho tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam để ở; tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở cho Nhà nước, cộng đồng dân cư, tặng cho nhà tình nghĩa theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này. Trường hợp tặng cho, để thừa kế cho đối tượng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng này chỉ được hưởng giá trị của nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở;

          c) Thế chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam;

          d) Cho thu, ủy quyền quản lý nhà ở trong thời gian không sử dụng.

          3. Trường hợp tất cả người nhận thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất đều là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam quy định tại khoản 1 Điều này thì người nhận thừa kế không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng được chuyển nhượng hoặc được tặng cho quyền sử dụng đất thừa kế theo quy định sau đây:

          a) Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế được đứng tên là bên chuyển nhượng trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất;

          b) Trong trường hợp tặng cho quyền sử dụng đất thì người được tặng cho phải là đối tượng được quy định tại điểm e khoản 1 Điều 179 của Luật này và phù hợp với quy định của pháp luật về nhà ở, trong đó người nhận thừa kế được đứng tên là bên tặng cho trong hợp đồng hoặc văn bản cam kết tặng cho;

          c) Trong trường hợp chưa chuyển nhượng hoặc chưa tặng cho quyền sử dụng đất thì người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào Sổ địa chính.

          4. Trường hợp trong số những người nhận thừa kế có người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam còn những người khác thuộc diện được nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai mà chưa phân chia thừa kế quyền sử dụng đất cho từng người nhận thừa kế thì những người nhận thừa kế hoặc người đại diện có văn bản ủy quyền theo quy định nộp hồ sơ về việc nhận thừa kế tại cơ quan đăng ký đất đai để cập nhật vào sổ địa chính.

          Sau khi giải quyết xong việc phân chia thừa kế thì cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người thuộc đối tượng được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam thì phần thừa kế được giải quyết theo quy định tại khoản 3 Điều này.

          5. Người nhận thừa kế trong các trường hợp quy định tại điểm c khoản 3 và khoản 4 Điều này được ủy quyền bằng văn bản cho người trông nom hoặc tạm sử dụng đất và thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật vè đất đau và quy định khác của pháp luật có liên quan.”

          Quy định về thừa kế thay đổi theo từng thời kỳ, xong chính sự thay đổi này có thể tạo nên sự xung đột trong việc áp dụng pháp luật để giải quyết vụ việc tranh chấp về thừa kế. Trên thực tế, hướng xử lý và áp dụng pháp luật phổ biến là không áp dụng pháp luật ở thời điểm mở thừa kế mà áp dụng pháp luật ở thời điểm xét xử (tức thời điểm giải quyết yêu cầu về thừa kế).

          Trên đây là bài viết mà Văn phòng luật sư Như Khuê thực hiện về vấn đề liên quan đến quyền thừa kế của người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Cảm ơn quý bạn đọc đã theo dõi!

-------------------------------------------------------------

Mọi thông tin liên hệ tư vấn - Văn phòng luật sư Như Khuê, địa chỉ:

- Trụ sở chính tại Hà Nội: Số 16 Phan Văn Trị, phường Quốc Tử Giám, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội;

- Chi nhánh tại Tp. Hồ Chí Minh: Số 19 đường số 4, khu DC Cityland, phường 10, quận Gò Vấp, Tp. Hồ Chí Minh.

Hotline: 0971862176

Gmail: vplsnhukhue@gmail.com