Quy định của pháp luật hiện hành về chủ thể có quyền sử dụng đất là hộ gia đình

           Hộ gia đình vốn là một trong những chủ thể sử dụng đất được Nhà nước ghi nhận và bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ thể này trong các quan hệ về đất đai. Tuy nhiên, trên thực tế hiện nay, chủ thể này khi tham gia các giao dịch liên quan về quyền sử dụng đất vẫn gặp không ít khó khăn do tính chất đặc biệt của chủ thể này. Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể hơn các quy định về hộ gia đình sử dụng đất.

1. Hộ gia đình – chủ thể sử dụng đất

          Luật Đất đai năm 2013 quy định Hộ gia đình, cá nhân trong nước (sau đây gọi chung là hộ gia đình, cá nhân) là người sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai (Khoản 2 Điều 5). Đồng thời nêu rõ khái niệm: “Hộ gia đình sử dụng đất là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình, đang sống chung và có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất” (khoản 29 Điều 3).

“Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp là hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp; nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp và có nguồn thu nhập ổn định từ sản xuất nông nghiệp trên đất đó” (khoản 30 Điều 3).

2. Quy định hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình

          *Các văn bản quy định gồm:

          + Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017; Nghị định số 148/2020/NĐ-CP ngày 18/12/2020);

          + Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Thông tư này thay thế các Thông tư: Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ; Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 5 năm 2011 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai). Tại điểm c khoản 1 Điều 5 quy định ghi thông tin về người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận theo quy định sau: “c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi "Hộ ông" (hoặc "Hộ bà"), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số của giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình.

Trường hợp chủ hộ gia đình hay người đại diện khác của hộ gia đình có vợ hoặc chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi cả họ tên, năm sinh của người vợ hoặc chồng đó”.

Theo quy định này Giấy chứng nhận của hộ gia đình ghi tên của chủ hộ, nếu chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình; đồng thời ghi thêm tên của vợ/chồng cùng có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình;

          + Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ  sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai. Khoản 5 Điều 6 Thông tư này sửa đổi, bổ sung điểm c Khoản 1 Điều 5 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT như sau: “c) Hộ gia đình sử dụng đất thì ghi “Hộ gia đình, gồm ông” (hoặc “Hộ gia đình, gồm bà”), sau đó ghi họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của chủ hộ gia đình như quy định tại Điểm a Khoản này; địa chỉ thường trú của hộ gia đình. Trường hợp chủ hộ gia đình không có quyền sử dụng đất chung của hộ gia đình thì ghi người đại diện là thành viên khác của hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình. Dòng tiếp theo ghi “Cùng sử dụng đất, cùng sở hữu tài sản gắn liền với đất (hoặc Cùng sử dụng đất hoặc Cùng sở hữu tài sản) với … (ghi lần lượt họ tên, năm sinh, tên và số giấy tờ nhân thân của những thành viên còn lại trong hộ gia đình có chung quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất).”

Với quy định trên, Giấy chứng nhận của hộ gia đình đã xác định rõ các thành viên có chung quyền sử dụng đất hoặc cùng sở hữu tài sản của hộ gia đình. Là một thuận lợi cho quá trình thực hiện các giao dịch có liên quan đến giấy chứng nhận của hộ gia đình;

          + Thông tư số  53/2017/TT-BTNMT ngày 04/12/2017 của  Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư quy định ngưng hiệu lực thi hành Khoản 5 Điều 6 Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29 tháng 9 năm 2017 của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các Thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai (có hiệu lực thi hành từ ngày 05/12/2017).

          Như vậy, kể từ thời điểm này, Giấy chứng nhận của hộ gia đình không ghi đầy đủ tên của các thành viên có chung quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản. Lý do được nhiều người lý giải là việc xác định tên các thành viên có chung quyền sử dụng đất hoặc sở hữu tài sản của hộ gia đình làm chậm quá trình cấp sổ đỏ. Mặt khác, phát sinh nhiều vướng mắc trong việc xác nhận các thành viên hợp pháp trong gia đình. Vì vậy, việc ngưng hiệu lực quy định ghi tên toàn thể hộ gia đình lên sổ đỏ là phù hợp.

                                                                                                                                         Ảnh minh họa: Nguồn Internet

3. Quy định về hộ gia đình tại một số văn bản pháp luật khác 

          Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định cụ thể thế nào là hộ gia đình. Tại Điều 101 về chủ thể trong quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân quy định: “1. Trường hợp hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự thì các thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân là chủ thể tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự hoặc ủy quyền cho người đại diện tham gia xác lập, thực hiện giao dịch dân sự. Việc ủy quyền phải được lập thành văn bản, trừ trường hợp có thỏa thuận khác. Khi có sự thay đổi người đại diện thì phải thông báo cho bên tham gia quan hệ dân sự biết. Trường hợp thành viên của hộ gia đình, tổ hợp tác, tổ chức khác không có tư cách pháp nhân tham gia quan hệ dân sự không được các thành viên khác ủy quyền làm người đại diện thì thành viên đó là chủ thể của quan hệ dân sự do mình xác lập, thực hiện. 2. Việc xác định chủ thể của quan hệ dân sự có sự tham gia của hộ gia đình sử dụng đất được thực hiện theo quy định của Luật đất đai”.

          Tại Luật Cư trú năm 2020 cũng chưa quy định thế nào là hộ gia đình. Tại khoản 1, 2 Điều 10 của Luật về quyền, nghĩa vụ của chủ hộ và thành viên hộ gia đình về cư trú quy định: “1. Những người cùng ở tại một chỗ ở hợp pháp và có quan hệ gia đình là ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh ruột, chị ruột, em ruột, cháu ruột thì có thể đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú theo hộ gia đình. 2. Người không thuộc trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này nếu có đủ điều kiện đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú tại cùng một chỗ ở hợp pháp theo quy định của Luật này thì được đăng ký thường trú, đăng ký tạm trú vào cùng một hộ gia đình”.

          Theo khái niệm trên, hộ gia đình sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

(1) Là những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống, nuôi dưỡng theo quy định của pháp luật về hôn nhân và gia đình.

(2) Đang sống chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

(3) Có quyền sử dụng đất chung tại thời điểm được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; nhận chuyển quyền sử dụng đất.

-------------------------------------------------------------------------

Bài viết mang tính chất tham khảo, mọi chi tiết vui lòng liên hệ - Văn phòng luật sư Như Khuê:

 - Trụ sở chính tại Hà Nội: Số 16 Phan Văn Trị, phường Quốc Tử Giám, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội;

 - Chi nhánh tại Tp. Hồ Chí Minh: Số 19 đường số 4, khu DC Cityland, phường 10, quận Gò Vấp, Tp. Hồ Chí Minh.

 Hotline: 0971862176

 Gmail: vplsnhukhue@gmail.com