Nhận chuyển nhượng nhà đất thông qua hình thức lập vi bằng và những điều cần lưu ý!

     Gần đây, Văn phòng luật sư Như Khuê nhận được yêu cầu tư vấn từ một khách hàng với vấn đề như sau: Tôi muốn mua một thửa đất và trên đất đã có một căn nhà 2 tầng, nhưng đất này chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sổ đỏ), bên bán có bàn với tôi sẽ mua bán bằng cách lập vi bằng ghi nhận việc các bên mua bán đất và nhà. Xin hỏi vi bằng có thay thế văn bản công chứng, chứng thực được không và mua nhà đất bằng vi bằng có đảm bảo giá trị pháp lý không?

          Nhận được yêu cầu tư vấn từ khách hàng nêu trên, Luật sư của Văn phòng chúng tôi đã trực tiếp trao đổi và tháo gỡ các thắc mắc xoay quanh vấn đề của khách hàng. Nhấn mạnh nội dung trao đổi, Luật sư của chúng tôi cho rằng:

          Việc chuyển nhượng đất và những tài sản gắn liền với đất mà chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diễn ra tương đối phổ biến trên thị trường hiện nay. Tuy nhiên, bên cạnh việc giao dịch tương đối nhanh chóng bằng hình thức các bên sẽ lập vi bằng để ghi nhận việc chuyển nhượng đất, nhà thì cũng kèm theo các rủi ro cho bên nhận chuyển nhượng là bên nhận chuyển nhượng có thể vướng vào các tranh chấp quyền sử dụng đất vì bản chất của đất và nhà nhận chuyển nhượng chưa được đảm bảo minh bạch về chủ sử dụng bằng giấy tờ hợp pháp.

                                                                                                     Ảnh minh họa: Nguồn Internet

          Bên cạnh đó, việc lập vi bằng khi các bên mua bán đất, nhà còn có thể vướng phải những rủi ro như sau: Về bản chất, vi bằng được hiểu là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật, do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định của Nghị định 08/2020/NĐ-CP ngày 08/01/2020. Theo đó, giá trị pháp lý của vi bằng cũng được quy định cụ thể tại khoản 2, khoản 3 Điều 36 Nghị định trên là:

          - Vi bằng không thay thế văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác;

          - Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.

          Tuy nhiên, một trong những trường hợp thừa phát lại không được lập vi bằng mà liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật, cụ thể tại khoản 4, khoản 5 Điều 37 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định như sau:

          “…4. Xác nhận nội dung, việc ký tên trong hợp đồng, giao dịch mà pháp luật quy định thuộc phạm vi hoạt động công chứng, chứng thực; xác nhận tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt; xác nhận chữ ký, bản sao đúng với bản chính.

          5. Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật…”

          Từ quy định trên, có thể hiểu rằng, việc một số giao dịch chuyển nhượng nhà đất hiện nay trên thị trường có lập vi bằng cũng chưa thể đảm bảo tính pháp lý theo quy định của pháp luật hiện hành. Do đó, quyền và lợi ích hợp pháp của người nhận chuyển nhượng (người mua) nhà đất có thể bị ảnh hưởng nếu có những vấn đề phát sinh về sau liên quan đến mong muốn được xin cấp sổ đỏ.

          Trên đây là những nội dung tư vấn khái quát mà Văn phòng chúng tôi đã trao đổi với khách hàng, bài viết này nhằm mục đích chia sẻ rộng rãi đến quý bạn đọc về những vấn đề mua bán nhà đất thông qua việc lập vi bằng.

---------------------------------------------------------------------